LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES Y PERSONALES Y SU REPERCUSIÓN SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL

Abstract

En la mayoría de las ocasiones, la vivienda habitual del deudor actúa como garantía de cumplimiento de un préstamo hipotecario concedido por una entidad bancaria para adquirir precisamente la propiedad de dicho inmueble; un inmueble que casi siempre se va a constituir en el domicilio o residencia habitual del solvens y, muchas veces, de su familia. Y es que la hipoteca ha sido -y es- uno de los principales tos jurídicos que ha facilitado el acceso al capital; esto es, ha favorecido la circulación del dinero y, por tanto, también de la riqueza. Ha sido un motor para el desarrollo económico y social. Ahora bien, el problema se plantea cuando se produce una falta de liquidación, total o parcial, del préstamo concedido. Se trata de una situación que surge, en la mayoría de las ocasiones, cuando el deudor tiene claras dificultades económicas para hacer frente a las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario. Los motivos son diversos: a veces es la pérdida del empleo la que provoca una falta de ingresos, y, por consiguiente, su insolvencia, mientras que en otras es el incremento del tipo de interés variable pactado a aplicar al capital prestado lo que hace que el coste económico de la deuda pueda llegar a ser inasumible. La situación de depreciación de los inmuebles impide al deudor liberarse de su deuda, pese a haber sido ejecutada la correspondiente garantía hipotecaria. Si el valor atribuido a la garantía (loan to value) no tiene en cuenta esta circunstancia, la deuda se mantiene viva por aplicación del principio de responsabilidad patrimonial universal previsto en el artículo 1911 del Código Civil con la carga que supone para el deudor. Por ello, analizo la repercusión de la hipoteca, como garantía real, y de la fianza, como garantía personal, sobre la vivienda habitual, ya sea esta del deudor, ya sea del garante.

Análisis de las situaciones en las que la vivienda habitual del deudor se va afectada, y que es el inmueble en el que se desarrolla la intimidad personal y familiar de un sujeto. La idea de proteger el lugar donde reside una persona está muy presente en las medidas a tener en cuenta por parte de los Tribunales. Por consiguiente, ante la ejecución de la fianza o de la hipoteca por impago de la deuda, cuyo cumplimiento viene garantizado por ambas figuras jurídicas, ¿cabría plantear la existencia de ciertas medidas tuitivas destinadas a proteger la vivienda habitual del solvens o de un tercero ante la ejecución de cualquiera de las garantías anteriormente citadas por ser aquella su residencia habitual?